购买二手房可按部就班

　　对于购买二手房的六大步骤，陈卫红律师指出：一、摸清二手房产权状况。要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;二、订立二手房买卖契约。对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，买卖双方签订一份正式的房产买卖契约;三、向房地产交易管理部门提出申请，接受审查;四、立契，房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和二手房购买对象，按审批权限申报审核批准后，二手房交易双方才能办理立契手续;五、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易的二手房性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的;六、办理产权转移过户手续。二手房交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，二手房买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。完成了这六项，二手房的买卖行为才算全部完成。

　　一直以来，在二手房交易中容易出现订金、房屋质量、过户等常见纠纷，一些不法中介经常也会采取欺骗手段，如交钥匙不交产权、恶意串通赚取高额差价等。对此，陈卫红指出二手房购买要注意三大问题。一是签字问题。如果是夫妻共有住房，交易时双方都要签字，因为如果房子确实属于夫妻共同财产，那任何一方都没有单独处置的权利;二是“假赠与”问题。明明是花钱买来的房子，房产证上却写得是“赠与”取得的。从表面上看，“假赠与”为卖房者省了很多税钱，并为买房者让了利，实际上却把买房者推入了一个有苦难言的境地。如果这套房子在买进后发生了质量问题或其他隐患，买房者就不能按房屋买卖条款享受法律保护，因为你这套房是人家“赠与”你的。三是延期过户问题。由于出售未满五年的商品房要加收税费，在购买这类房屋时买卖双方为节约钱多会签书面协议，然后再到公证处公证，等到购买该房屋满五年时再到产权交易中心办理过户手续。但是，房屋属于不动产，我国法律对不动产实行所有权转让登记公示制度，因此，只签协议公证，不办理过户手续，房屋的所有权并未发生转移。所以，购买二手房必须尽快到房产部门办理更名手续，不能省小钱而流失大钱。